Housing markets have a way of tempting governments into believing that taxes can accomplish what bulldozers and cranes cannot. When prices climb, fiscal tools offer the appeal of speed and political visibility.
주택 시장은 정부가 불도저나 크레인으로는 이룰 수 없는 결과를 세금으로는 가능하다고 믿게 만들곤 한다. 가격이 오르면 재정적 수단들은 속도와 정치적 주목도 측면에서 매력적이다.
Yet housing shortages are rarely solved through the tax code. They are addressed by expanding supply and allowing markets to function with fewer distortions.
그러나 주택 부족이 세법으로 해결되는 경우는 거의 없다. 공급을 확대하고 시장 기능에 있어 왜곡을 줄임으로써 대처해야 한다.
The Lee Jae Myung administration is again signaling a possible tightening of real estate taxes. The president recently noted that Korea’s holding taxes are relatively low. Presidential policy chief Kim Yong-beom argued that stronger taxation may be needed to prevent liquidity generated by the semiconductor boom from flowing into property markets.
이재명 정부는 다시한번 부동산세제 강화 가능성을 비추었다. 이 대통령은 최근 한국의 보유세가 비교적 낮다고 지적했다. 김용범 청와대 정책실장은 반도체 호조로 생겨난 유동성이 부동산 시장으로 유입되는 것을 막기 위해 더 강력한 세제가 필요할 수도 있다고 주장했다.
With July’s tax overhaul approaching, the prospect of higher holding and capital gains taxes is triggering renewed disputes.
7월 세제 개혁이 가까워지면서 보유 및 양도소득세 인상 가능성이 다시금 논쟁을 촉발하고 있다.
Concerns about overheating are understandable. Housing prices in parts of southern Gyeonggi Province, particularly around the semiconductor belt, have accelerated as large bonuses and rising asset values boost purchasing power. Apartment prices in Dongtan, for instance, rose 2.22 percent in the third week of June alone.
시장 과열에 대한 우려는 납득할만 하다. 경기도 남부 일부 지역, 특히 반도체 거점지 일대의 주택 가격은 상승했다. 거액의 상여금과 자산 가치 상승으로 구매력이 늘어남에 따라서다. 예를 들어 동탄의 아파트 가격은 6월 셋째주에만 2.22퍼센트 올랐다.
But money usually chases scarcity. That is where the government's diagnosis becomes less convincing.
그러나 돈은 보통 희소성을 따라 움직인다. 그 점이 정부의 진단이 설득력을 잃는 부분이다.
Housing permits, construction starts and completions have all been declining. Supply plans have been announced repeatedly, yet visible progress remains limited. As future inventories shrink, liquidity becomes an amplifier rather than the source of the problem.
주거 허가, 착공 및 완공 모두 하락세를 보여왔다. 공급 계획은 수차례 발표되었으나 눈에 보이는 진전은 여전히 제한적이다. 추후 공급량이 줄어들면서 유동성은 문제의 근원이라기보다는 증폭제 역할을 하게 된다.
The numbers point in the same direction. Apartment move-ins this year are projected to be almost 40 percent below 2022 levels. In the Seoul metropolitan area, the decline approaches 46 percent.
수치들 또한 같은 방향을 가리킨다. 올해 아파트 입주는 2022년 대비 40퍼센트 가까이 낮아질 것으로 예상된다. 서울 수도권 지역에서 그 감소폭은 46퍼센트에 육박한다.
With both sale prices and “jeonse” (a lump-sum housing rental system) costs rising, expectations of tighter supply are intensifying competition for scarce homes and adding to anxiety among would-be buyers and renters.
매매 가격과 전세 (일시불 주택 임대 제도) 비용이 모두 오르는 가운데 공급이 축소될 것이라는 예상은 부족한 주택 매물에 대한 경쟁을 심화시키고 잠재 구매자들과 임대인들에게 불안감을 가중시키고 있다.
History offers little encouragement for punitive taxation. Previous administrations found that higher capital gains taxes often discouraged sales rather than speculation, reducing listings and locking up inventory.
징벌적 세금이 그다지 효과적이지 않았다는 것을 역사가 보여준다. 이전 정부들이 양도소득세를 인상했을 때 투기보다는 매매가 위축되었고 매물은 줄고 매물 잠김 현상이 발생한 경우가 종종 있었다.
Higher holding taxes, meanwhile, frequently found their way into rents and jeonse deposits. The burden rarely disappeared; it merely shifted.
한편 보유세 인상은 임대료와 전세 보증금에 반영되는 경우가 흔했다. 부담이 사라지는 경우는 흔치 않다. 그저 전가될 뿐이다.
The structure of Korea's property taxes also deserves a broader perspective. Comparisons focusing solely on effective holding tax rates can be misleading. Transaction taxes and capital gains taxes are already heavy by international standards and place Korea among the more heavily taxed property markets among member countries of the Organization for Economic Cooperation and Development.
한국의 부동산세 구조 역시 좀더 넓은 관점에서 바라볼 필요가 있다. 효율적인 보유세율에만 치중한 비교는 실상을 왜곡할 수 있다. 거래세와 양도소득세는 이미 글로벌 기준으로 볼 때 높은 수준으로 한국은 OECD 회원국 중 부동산세가 높은 국가 중 하나다.
Raising all three property taxes simultaneously would leave homeowners with fewer incentives to sell and buyers with fewer choices, further reducing market liquidity.
동시에 세가지 부동산세를 인상하게 되면 주택 소유주들은 매매할 이유가 줄어들 것이고 구입자들은 선택의 폭이 좁아져 시장유동성이 줄어들게 될 것이다.
Tax systems work best when different levies complement rather than reinforce one another. Closing every avenue at once would freeze transactions and leave prices increasingly detached from market reality.
세제는 여러 세목들이 부담을 늘리기보다 상호 보완 관계를 이룰 때 가장 잘 작동한다. 모든 방도를 동시에 차단하는 것은 거래를 동결시키고 주택 가격과 시장의 현실을 점차 분리시키는 결과를 낳을 것이다.
As the Bank of Korea is widely expected to tighten monetary policy in the coming months, imposing heavier taxes would subject households to pressure from both directions.
한국은행이 향후 수개월 내로 통화 긴축 정책을 펼 것이라는 예상이 팽배한 시점에서 더욱 무거운 세금 부과는 가계는 양쪽에서 압박에 처하게 할 것이다.
Such burdens may be manageable for investors with abundant cash, but they weigh more heavily on retirees and ordinary homeowners whose assets are valuable on paper but whose incomes are fixed.
현금을 충분히 보유한 투자자들이라면 감당할 수 있을지 모르나 서류상으로는 가치있는 자산을 보유하나 소득은 고정된 은퇴자들이나 서민 주택보유자들에게 그러한 부담은 훨씬 더 크게 다가올 것이다.
None of this means tax policy should remain frozen forever. Gradual adjustments to holding taxes could be justified if accompanied by meaningful reductions in transaction taxes. Markets function best when entry and exit are both possible.
세금 정책이 영원히 동결되어야 한다는 말은 아니다. 의미있는 수준의 거래세 축소가 수반된다면 보유세의 단계적인 조정은 정당화될 수 있다. 진입과 퇴출이 모두 가능해야 시장은 가장 잘 기능할 수 있다.
The more pressing challenge remains supply. Faster redevelopment, more housing starts and stronger incentives for private builders would do more to steady expectations than another round of tax warnings. Lee himself has repeatedly stressed the importance of expanding supply. What matters now is execution.
가장 시급한 과제는 여전히 공급이다. 재개발에 박차를 가하고 착공을 늘리고 민간 건설업자에게 인센티브를 더욱 강화하는 것이 또다시 과세를 경고하는 것보다 시장 전망을 안정시키는데 더 효과적일 것이다. 이 대통령도 여러차례 공급 확대의 중요성을 강조해왔다. 이제 중요한 것은 실행이다.
Governments can change tax rules quickly, but housing operates on a slower timetable. Lasting stability depends on ensuring that enough homes are built to meet demand. Tax policy has a role to play, but it cannot substitute for supply.
정부가 세금 관련 법률을 개정하는 것은 쉬우나 주택 시장은 훨씬 더 느리게 움직인다. 안정성이 지속되려면 수요를 충족시킬만큼 충분한 주택이 지어질 것이 보장되어야 한다. 세금 정책도 일정 부분 역할을 하겠으나 공급을 대체할 수는 없다.
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